连云港市住房和城乡建设局连云港市自然资源和规划局关于印发《居住类地段城市更新规划土地实施细则》的通知

连建发〔2022〕299号

各县区政府、功能板块，各相关单位：

为进一步落实江苏省《关于实施城市更新行动的指导意见》和连云港市《关于全面推进城市更新工作的实施意见》，探索解决城市更新工作中遇到的问题，现将《居住类地段城市更新规划土地实施细则》印发给你们，请结合实际，参照执行。

特此通知。



连云港市住房和城乡建设局

连云港市自然资源和规划局

2022年9月29日   




为贯彻落实江苏省《关于实施城市更新行动的指导意见》和连云港市《关于全面推进城市更新工作的实施意见》，根据我市城市更新实际工作，细化规划土地配套政策和实施机制，保障居住类地段城市更新工作的顺利开展，制定本细则。

一、居住类地段的更新模式

居住类地段城市更新包含老旧小区改造、居住类历史地段改造、危破老旧住宅（棚户区）改造。项目应避免零散化、碎片化，按片区统筹规划设计，实现综合效益最大化。

老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。鼓励实施老旧小区绿色化改造。

居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。

其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。

二、规划管理要求

居住类地段城市更新项目原则上应以地区详细规划为依据，符合相关法律、法规、规范的要求，规划用地性质原则上以居住用地为主。

（一）调整程序。涉及详细规划调整的，项目实施方案作为详细规划调整的必要性、可行性论证材料。

（二）用地边界。可结合产权界限调整详细规划划定的规划地块边界，以及合并或拆分地块。除文物建筑、历史建筑保护修缮和危房改造等特殊情况，项目的用地范围原则上不得侵占规划“五线”（道路红线、河道蓝线、绿地绿线、电力黑线、文物紫线）。

（三）用地性质。项目范围内规划为居住用地的，可以结合安置需求，增加商业、商务、公共服务设施等功能的兼容比例。

对维修整治、改建加建、拆除重建类项目中涉及危房消险、文物建筑及历史建筑保护的，可按现状用途实施。

（四）建筑高度。对文物保护单位保护范围及建设控制地带、一般不可移动文物、历史建筑的本体保护线和重要视线走廊、景观风貌区范围外的建筑高度可以结合实施方案研究确定。

（五）建筑容量。在测算改造成本和原地安置面积基础上，按照可实施和综合效益最优的原则，科学合理设置规划建设总量。居住容量超出详细规划指标的，应对配套设施进行校核补充。

（六）相关技术规范和详细规划指标。涉及危房消险和位于历史城区、历史文化街区、历史地段的更新项目，在满足消防、安全等要求的前提下，地块的建筑密度、绿地率、建筑退界和间距、机动车出入口、停车配建、管线综合、绿色建筑、人防配套等可根据审定方案确定。

其他更新项目，原则上不得突破相关技术规范和详细规划指标要求，确有实施困难的，需征得相关利害关系权利人同意，经批准后可以适度突破，但必须满足消防、安全等要求。项目对周边现状不符合日照标准的建筑不得进一步恶化其日照条件，在征得相关权利人同意后，可适当降低标准。

维修整治类项目依据老旧小区改造相关规定执行。

（七）规划方案审批。更新项目内相关权利人签约率达100%，或规划以院落为实施单元，该院落权利人与实施主体已签订协议，可办理建设工程规划许可。签约率未达100%，但达到以下条件的，可进行规划方案审批：维修整治类和改建加建类项目，签约率达80%，且更新片区业主大会已作出决定同意更新实施方案的（项目区内现状为村庄的，由项目范围内的集体经济组织召集相关权利人研究决定，必要情况下召开村民大会研究决定）；拆除重建类项目，签约率达95%，且签约人土地面积占更新用地面积95%以上的，但不能达成补偿安置协议权利人的不动产，存在经地区政府认定的不符合规划、环保、安全要求或妨害公共利益等情况。

涉及危房消险的项目，在签约率达95%、部分权利人未申请办理土地证权属注销登记的情况下，在满足以下条件后，可办理建设工程规划许可：一是由市政府或县区政府明确改建项目的实施单位，作为办理相关手续的主体，并列入危房治理计划表，所有委托事项一次性签订委托协议；二是全面进行权籍调查，摸清产权关系，形成项目用地范围内产权关系一览表；三是两轮征询权利人意见的书面证明材料；四是权利人同意的签约材料（含居民名册及委托书）；五是由县区政府明确危房抢险优先、人房分离、不同意签约居民临时居住保障方案及社会维稳方案。

三、土地管理要求

（一）列入城市更新计划的项目。经批准列入城建计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可以经济适用房或其他保障房政策进行立项，以划拨方式取得土地。合并纳入更新项目的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，根据项目性质可采用划拨或出让方式取得土地。

实施更新方案经市政府批准后，依据方案完善相关土地手续：符合划拨条件的，按划拨方式供地;符合协议出让条件的，可办理协议出让手续，并补交土地出让金，土地使用年限不得超过法定最高年限；涉及经营性用途的，按招标拍卖挂牌方式出让供地。

有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以设置一定条件挂牌方式出让供地。对历史遗留的“毛地出让”项目，允许在开展规划条件评估工作后签订补充协议，重新约定开竣工日期、违约责任、土地出让金计算和缴纳方式、补齐土地使用期限等事项。为整合周边、统筹规划，允许将原土地出让范围周边的“边角地”“插花地”“夹心地”通过“以大带小”方式协议出让。

（二）原地安置建筑面积比例。尊重居民安置意愿，以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，综合项目周边安置住房配置，合理配置区域范围内原地安置建筑面积（原则上应返还原权利人的建筑面积，不包含维修整治部分），项目就地、就近安置率不得低于50%。在满足上述要求情况下，更新项目多余房源作为安置房优先保障区内安置需求。

（三）涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目。涉及规划居住、商业等经营性用地的，具备公开出让条件的，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开土地招拍挂；商业用地可按程序带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌给实施单位；如在保护规划、详细规划等相关规划中，要求用地性质延续历史不能改变的，可按历史用途设置一定条件挂牌给实施单位。

（四）出让年期。城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期；以改建加建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期可重新设定。出让金按相关规定办理。

四、不动产登记办理

（一）更新实施前的产权调查。不动产登记机构配合实施主体对列入政府计划的居住类地段城市更新范围的地块进行权籍调查。已登记的不动产（土地、房屋）查清土地使用权人、房屋所有权人；未登记的房屋由县区政府组织住建局、自然资源和规划局、城市管理局等有关部门，对城市更新范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理。

（二）更新过程中的产权登记。以招拍挂方式供地的更新项目按规定程序办理不动产登记手续，其他情况按以下程序办理：

1.原毛地出让且范围未变的：实施主体与出让合同主体一致的，拆除完成后提供出让合同及补充协议、相关税费缴纳凭证、收回国有土地使用权公告，申请国有建设用地使用权登记；实施主体与原出让合同主体不一致的，搬迁完成后提供改变受让方的批准文件、出让合同及补充协议、相关税费缴纳凭证、收回国有土地使用权公告，申请国有建设用地使用权登记。

2.对原登记的宗地范围内拆除重建的：由宗地内的原权利人共同委托代理人，在房屋拆除后，持相关城市更新的批准文件，申请国有建设用地使用权登记，土地使用权可约定为共同共有或按建成后房屋的建筑面积比例按份共有。

3.原已登记部分与周边国有存量土地一并改造的：对规划用地范围内原已登记的产权人，如选择异地置换或货币补偿的，或产权已由实施主体收购的，其原产权的份额归实施主体所有，并由实施主体申请相应的不动产登记；已登记的房屋，如选择原地置换的，原权利人应与实施主体签订安置协议，协议中应明确原地安置面积；因历史原因形成的未登记房屋，参照相关规定，经过认定后，由实施主体进行更新，选择原地置换的，建成后的房屋均视为安置房。

地块内应拆除部分拆除完成后，实施主体凭相关用地手续、与原地安置人签订的协议等，申请办理不动产登记，土地使用权人为实施主体与所有选择原地安置的原权利人，共有方式为按份共有。原已取得土地使用权部分按原土地使用类型登记。新增部分以供地文件为准，如新增部分权利类型为非划拨的，应在登记簿和不动产权证书注明，该部分土地为实施主体使用。

（三）更新完成后的不动产登记。项目建设完成后，共有权人依法申请不动产登记。选择原地置换的原产权人，不涉及用途变化的，可持委托建设协议等材料依法申请相应房屋的不动产权证，土地使用权性质、年限与原登记内容保持一致，其中已重新缴纳土地出让金的部分，土地使用年限重新计算；用于原未登记房屋原地置换的，凭置换协议缴纳相关税费，办理不动产登记，土地性质按原土地使用类型确定；剩余产权归实施主体，由实施主体依供地文件约定，办理相应不动产登记。在不动产登记时，应按供地文件标注需备注的特殊事项（突破规划设计规范）。

五、工作程序

居住类地段城市更新项目的工作过程可分为六个阶段：前期工作、上报计划、多方案设计、上报方案、实施建设、验收交付。其中，经前期研究确定以招拍挂方式供地的拆除重建和改建加建类项目按现有规定程序实施。

（一）第一阶段：前期工作

1.市、县自然资源和规划主管部门依据我市及各县国土空间总体规划中城市更新规划专章内容，会同各县区（功能板块）制定城市更新单元具体规划内容，纳入详细规划，并按程序上报。

2.明确实施主体。所在县区政府可确定县（区）属或市属国资平台作为项目的实施主体。实施主体通过市场招投标方式引入社会资本，采用国资控股的股权合作方式，鼓励具有城市更新实践经验的社会资本参与。

3.现场调查。县区政府主导，组织相关单位开展项目的土地、建筑和人口的现状数据调查，掌握房屋产权、建筑质量、周边公共配套设施情况，了解人员户籍、住房条件及改造意愿。调查过程中，自然资源和规划局、住建局等相关部门和实施主体须全力积极配合。

4.可行性研究。县区政府主导，安排相关单位在现场调查的基础上，依据详细规划的相关要求，开展项目实施的可行性研究，阐明列入实施计划的缘由，确定项目实施的建议范围，提出项目实施的路径和方案的基本思路。

5.第一轮意见征询。可研方案征询相关权利人和相关部门意见。更新范围内同意实施更新的物业权利人比例达到90%及以上的，方可启动后续流程。

（二）第二阶段：上报计划

1.审核汇总。市住房和城乡建设局会同市相关部门对各县区政府、有关单位申报的更新项目进行初审，对具备更新条件的项